สรุปกฎหมายสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสอง ปี 2569
- สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารสำคัญก่อนวันโอนจริง
สัญญาจะซื้อจะขาย (Agreement to Sell and Purchase) คือเอกสารที่ใช้ยืนยันข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จริง โดยผู้ซื้อจะวางเงินมัดจำ และกำหนดกรอบเวลาที่ทั้งสองฝ่ายต้องไปดำเนินการโอนที่กรมที่ดิน
หลายคนอาจชินกับการทำข้อตกลงกันผ่านทางแพลตฟอร์มออนไลน์ และบางคนอาจเข้าใจผิดว่าการตกลงด้วยคำพูด หรือการคุยผ่านแชทถือว่าเพียงพอแล้ว แต่แท้จริงแล้วสิ่งนี้ไม่ถือเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่สมบูรณ์ กฎหมายกำหนดให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและมีลายมือชื่อของทั้งสองฝ่าย หากไม่มีเอกสารดังกล่าว การเรียกร้องสิทธิ์ทางกฎหมายจะทำได้ยาก
นอกจากนี้ ควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่า “หากผู้ซื้อยื่นกู้สินเชื่อแล้วไม่ผ่าน ธนาคารปฏิเสธ ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำ” เงื่อนไขนี้ช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินให้ผู้ซื้อได้อย่างมาก
หลายคนมักสับสนระหว่างคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” กับ “สัญญาซื้อขายจริง” และมักตั้งคำถามว่า สัญญาที่เซ็นกันเองตามร้านกาแฟหรือหน้าโครงการนั้น ใช้ได้จริงไหม คำตอบคือ ใช้ได้จริง แต่ต้องเข้าใจว่าเป็นคนละขั้นตอนกัน สัญญาจะซื้อจะขาย หรือที่หลายคนเรียกว่าสัญญาจองหรือสัญญามัดจำ คือการตกลงกันว่า ในอนาคตจะไปโอนกรรมสิทธิ์กัน สัญญาประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องทำที่กรมที่ดิน สามารถเซ็นกันที่ไหนก็ได้ ขอเพียงมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่ายและมีหลักฐานการชำระเงินมัดจำ กฎหมายถือว่ามีผลผูกพัน และสามารถใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องได้หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
ส่วน สัญญาซื้อขายจริง คือขั้นตอนที่เกิดขึ้นในวันที่ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนเดียวเท่านั้นที่ทำให้ชื่อผู้ซื้อถูกจดทะเบียนเป็นเจ้าของบ้านตามกฎหมาย กระบวนการนี้ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง หากตกลงซื้อขายกันเอง เซ็นเอกสารและจ่ายเงินครบ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน สัญญาจะถือเป็นโมฆะทันที บ้านก็ยังไม่ถือว่าเป็นของผู้ซื้อตามกฎหมาย แม้จะเข้าอยู่แล้วก็ตาม
- เงินมัดจำ ใครผิดสัญญา เสียหรือได้คืน?
เงินมัดจำเป็นประเด็นที่เกิดข้อพิพาทบ่อยที่สุดในการซื้อขายบ้านมือสอง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดหลักไว้ชัดเจนว่า เงินมัดจำมีหน้าที่เป็นหลักประกันการทำสัญญา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ผลทางกฎหมายจะต่างกันไปตามกรณี
- หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่น เปลี่ยนใจไม่ซื้อ ทั้งที่เงื่อนไขครบถ้วน ผู้ขายมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำไว้ทั้งหมด
- หากผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่น เปลี่ยนใจไม่ขาย หรือขายให้ผู้อื่น ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้ซื้อเป็นสองเท่า
- หากในสัญญาระบุเงื่อนไขพิเศษไว้ เช่น การกู้ไม่ผ่านตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิ์ได้รับเงินมัดจำคืนตามที่ระบุไว้ในสัญญา
ดังนั้น เงินมัดจำจะเสียหรือได้คืน ไม่ได้ดูจาก “ความรู้สึก” แต่ดูจาก “เงื่อนไขในสัญญา” เป็นหลัก หากเขียนไม่ชัด อาจนำไปสู่การตีความที่เสียเปรียบฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ หากใครจะเซ็นสัญญาบ้านมือสองปี 2569 นี้ อย่าลืมเตรวจสอบเงื่อนไขในส่วนนี้ให้ดีก่อนเซ็น
- รายละเอียดในสัญญาที่ไม่ควรมองข้าม
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสองที่ดี ไม่ควรเป็นเพียงกระดาษระบุชื่อและราคา แต่ควรมีรายละเอียดสำคัญที่ช่วยป้องกันปัญหาในอนาคต โดยเฉพาะในปี 2569 ที่กฎหมายอสังหาฯ มีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะขึ้น โดยรายละเอียดที่คุณควรตรวจสอบให้รอบคอบมีดังนี้
- ข้อมูลคู่สัญญา (ชื่อ-นามสกุล เลขบัตรประชาชน ที่อยู่)
- รายละเอียดทรัพย์สิน (เลขที่โฉนด เลขที่บ้าน ที่ตั้ง เนื้อที่)
- ราคาซื้อขาย และงวดการชำระเงิน
- จำนวนเงินมัดจำ และเงื่อนไขการคืนหรือริบเงินมัดจำ
- กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
- เงื่อนไขกรณีผิดสัญญา หรือเหตุสุดวิสัย
- ลายมือชื่อของผู้ซื้อและผู้ขายครบถ้วน
ยิ่งรายละเอียดชัดเจนมากเท่าไร โอกาสเกิดข้อโต้แย้งก็ยิ่งน้อยลง และช่วยคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่ายได้ดีกว่า
- บ้านมือสองยังติดภาระผูกพัน โอนได้หรือไม่?
อีกหนึ่งประเด็นที่หลายคนมักสอบถามกันเข้ามาเสมอ คือ บ้านมือสองที่ยังติดจำนอง หรือมีภาระผูกพันอื่น สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่ คำตอบคือ “ทำได้” แต่ต้องมีการระบุแนวทางจัดการภาระนั้นให้ชัดเจน ซึ่งในความจริงแล้วมีบ้านมือสองหลายหลังในตลาดที่ยังจำนองอยู่ ดังนั้นผู้ซ้อจึงจำเป็นต้องตรวจสอบสัญญาให้ถี่ภ้วนเสมอโดยทั่วไปแนวทางที่ปลอดภัยและนิยมที่สุดมีดังนี้ครับ
- ผู้ขายนำเงินบางส่วนจากผู้ซื้อไปปิดบัญชีจำนองก่อนวันโอน
- โอนพร้อมไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกันที่กรมที่ดิน
- ระบุเงื่อนไขว่าหากไม่สามารถปลดภาระได้ตามกำหนด ถือเป็นการผิดสัญญา
การตรวจสอบสถานะโฉนดก่อนทำสัญญา จึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม และถ้าในวันโอน ผู้ขายไม่สามารถปลดภาระจำนองหรือภาระผูกพันอื่น ๆ (เช่น ติดยึดทรัพย์) จนโอนให้เราไม่ได้ตามกำหนด ให้ถือว่าผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามที่เราเขียนไว้ในหัวข้อก่อนหน้านี้ได้เลยครับ
ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่แค่พิธีการ แต่คือหลักประกันสิทธิ ซึ่งในทางปฏิบัติ หลายคนอาจยังมองว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงเอกสารชั่วคราว แต่ในทางกฎหมาย สัญญานี้มีผลผูกพันจริง และสามารถใช้ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงนั่นเอง
การทำสัญญาให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น จึงช่วยลดความเสี่ยงทั้งด้านการเงิน เวลา และปัญหาทางกฎหมายในอนาคต โดยเฉพาะการซื้อขายบ้านมือสองซึ่งมีรายละเอียดและเงื่อนไขเฉพาะตัวมากกว่าบ้านใหม่นั่นเอง
