วิธีตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

คู่มือเอาตัวรอดฉบับเจาะลึกที่คนอยากมีบ้านต้องอ่าน

การมีบ้านสักหลังคือหนึ่งในโปรเจกต์ใหญ่ที่สุดของชีวิต แต่ในโลกของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ความสวยงามของบ้านตัวอย่างหรือทำเลที่ดูเหมือนจะเพอร์เฟกต์ อาจมี "กับดัก" ที่มองไม่เห็นด้วยตาเปล่าซ่อนอยู่ นั่นคือ "แนวเวนคืนที่ดิน" หากคุณไม่อยากให้บ้านในฝันกลายเป็นฝันร้ายที่ต้องถูกรื้อถอนในอนาคต นี่คือคู่มือตรวจสอบแบบ Step-by-Step ที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจครับ

1. ทำความรู้จักการเวนคืนที่ดิน

การเวนคืนที่ดิน คือกระบวนการที่รัฐใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อบังคับซื้อที่ดินจากเอกชน นำไปใช้ในกิจการที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น การตัดถนนเส้นใหม่ การสร้างทางด่วน หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า

ทำไมสิ่งนี้ถึงกลายเป็นความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้าน?

หากคุณซื้อบ้านโดยไม่ได้ตรวจสอบแนวเวนคืน คุณอาจเผชิญกับสถานการณ์ที่ต้องคืนที่ดินให้รัฐหลังจากเข้าอยู่ได้เพียงไม่กี่ปี นอกจากความเสียดายและเสียเวลาแล้ว **เงินค่าทดแทน** ที่ได้รับบ่อยครั้งมักจะไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับราคาตลาดที่คุณซื้อมาจริงๆ หรือมูลค่าทางจิตใจที่เสียไป

2. วิธีตรวจสอบแนวเวนคืนออนไลน์ 

ก่อนจะลงพื้นที่จริง เราสามารถใช้เทคโนโลยีช่วยสแกนหาความเสี่ยงได้ง่ายๆ ใน 5 นาที ผ่านเว็บไซต์เหล่านี้

3. หน่วยงานรัฐที่ต้องติดต่อ เพื่อยืนยันข้อมูลให้ชัวร์ 100%

ซึ่งข้อมูลออนไลน์ทั้งหมดที่กล่าวมาก่อนหน้านี้นั้น เป็นเพียงการคาดการณ์เบื้องต้น แต่การจะฟันธงว่าบ้านของเรารอดจากการเวนคืนที่ดินหรือไม่นั้น จำเป็นต้องเข้าไปตรวจสอบกับหน่วยงานเจ้าของโครงการโดยตรง แยกตามประเภทดังนี้ครับ

- ในกรุงเทพฯ ติดต่อกองจัดกรรมสิทธิ์ สำนักการโยธา ณ ศาลาว่าการ กทม. 2

- ต่างจังหวัด เช็กที่ฝ่ายโยธาของ อบต. เทศบาล หรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่

- หน่วยงานเฉพาะทาง ถนน/มอเตอร์เวย์ กรมทางหลวง หรือ กรมทางหลวงชนบท

- ทางด่วน การทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.)

- รถไฟฟ้า/รถไฟ รฟม. หรือ รฟท.

4. ตรวจสอบผ่านเอกสารราชการ

นอกจากการสอบถามเจ้าหน้าที่แล้ว การดูเอกสารจริงจะช่วยยืนยันสิทธิของคุณได้ดีที่สุ

ราชกิจจานุเบกษา ค้นหาคำว่า "พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืน" ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งจะระบุวัตถุประสงค์และมีแผนที่แนบท้ายอย่างละเอียด (ปกติมีอายุบังคับใช้ไม่เกิน 5 ปี)

ประกาศในพื้นที่ เดินทางไปดูประกาศที่ติดไว้ ณ สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอ เพื่อดูอัปเดตล่าสุดว่ามีการขยายเขตการสำรวจเพิ่มเติมหรือไม่

5. สิทธิและขั้นตอนที่ควรรู้หากบ้านอยู่ในแนวเวนคืนต้องทำอย่างไร?

หากพบว่าบ้านที่คุณกำลังจะซื้อ (หรือซื้อไปแล้ว) อยู่ในแนวเวนคืน คุณควรรู้กระบวนการและสิทธิของตัวเองดังนี้

5.1. กระบวนการเมื่อทรัพย์สินอยู่ในแนวเวนคืน
กระบวนนี้จะเริ่มจากการที่หน่วยงานของรัฐออกประกาศกำหนดเขตพื้นที่ที่จะดำเนินโครงการอย่างเป็นทางการ และปิดประกาศในพื้นที่รวมถึงที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ จากนั้นเจ้าหน้าที่จะเข้าตรวจสอบและสำรวจทรัพย์สินจริง ทั้งที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และการใช้ประโยชน์ เพื่อจัดทำข้อมูลประกอบการประเมินค่าทดแทน เมื่อได้ข้อสรุปเรื่องมูลค่าชดเชยแล้ว รัฐจะแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเพื่อพิจารณา หากทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้จึงเข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเวนคืน และชำระค่าทดแทนตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินควรติดตามทุกขั้นตอนอย่างใกล้ชิดเพื่อรักษาสิทธิของตนเอง

5.2. การกำหนดค่าทดแทน
ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนที่ดิน (ทั้งฉบับ พ.ศ. 2530 และฉบับ พ.ศ. 2562) รัฐกำหนดให้คณะกรรมการต้องพิจารณาเงินค่าทดแทนโดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ประกอบกันเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของทรัพย์สินและสังคม โดยรัฐจะดูจากราคาตลาด ราคาประเมิน สภาพทำเล วัตถุประสงค์การใช้งาน เพื่อให้ได้ราคาที่เป็นธรรมที่สุดในขณะนั้นครับ

5.3. สิทธิการอุทธรณ์
หากเจ้าของทรัพย์สินเห็นว่าค่าทดแทนที่รัฐกำหนดไม่เป็นธรรม กฎหมายเปิดโอกาสให้ใช้สิทธิอุทธรณ์ได้ โดยสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีผู้กำกับดูแลโครงการภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งค่าทดแทน และหากยังไม่ได้รับความเป็นธรรม สามารถนำคดีขึ้นฟ้องต่อศาลปกครองได้ภายในระยะเวลา 1 ปี ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติ เจ้าของทรัพย์สินสามารถรับเงินค่าทดแทนที่รัฐเสนอไว้ก่อนได้โดยไม่ถือว่าเป็นการสละสิทธิในการอุทธรณ์ การรับเงินดังกล่าวเป็นเพียงการบรรเทาความเดือดร้อนเบื้องต้น และไม่ตัดสิทธิในการโต้แย้งหรือเรียกร้องค่าชดเชยเพิ่มเติมในภายหลัง หากผลการอุทธรณ์หรือคำพิพากษาศาลมีคำสั่งให้เพิ่มค่าทดแทน รัฐมีหน้าที่จ่ายส่วนต่างเพิ่มเติมให้แก่เจ้าของทรัพย์สินตามกฎหมาย

5.4. สิทธิทางภาษี
เจ้าของที่ดินจะได้รับการยกเว้นภาษีทั้งภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์จากการโอนที่ดินส่วนนั้น

6. เช็กลิสต์เอกสารเตรียมให้พร้อมก่อนไปตรวจสอบ

เพื่อให้การขอข้อมูลเป็นไปอย่างรวดเร็ว อย่าลืมเตรียมเอกสารเหล่านี้ใส่กระเป๋าไว้ครับ:

- สำเนาโฉนดที่ดิน (หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ)

- แผนที่สังเขปแสดงตำแหน่งที่ดินที่ชัดเจน

- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน

- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่คุณไม่ได้ไปเอง)

การซื้อบ้านคือการผูกพันระยะยาว การเสียเวลาตรวจสอบเพียงเล็กน้อยก่อนตัดสินใจ จะช่วยปกป้องทรัพย์สินและอนาคตของคุณไม่ให้ลำบากเพราะแนวเวนคืนได้แน่นอนครับ