3 สัญญา ที่ควรรู้ก่อนซื้อขายบ้าน

16 กันยายน 2565

การซื้อบ้านหนึ่งหลังผู้ซื้ออาจต้องทำสัญญาถึง 3 สัญญาด้วยกัน ถึงจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านโอนมาเป็นของคนซื้อ อาจจะฟังดูเหมือนการซื้อบ้านหลังหนึ่งมีความซับซ้อน แต่จริง ๆ แล้ว ถ้าเข้าใจความหมายและหน้าที่ของสัญญาทั้งหมด จะพบว่าไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดไว้เลย ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ฉบับที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น มีอะไรบ้างมาดูกันเลย

1. สัญญาจองซื้อ

เป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน (สำหรับบ้านใหม่) ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อย ๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา โดยหากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย

แต่ในกรณีบ้านมือสองแล้วแต่เงื่อนไขบางที่จะให้วางเงินจองแล้วรอขอสินเชื่อกับธนาคารถ้าไม่ผ่านถึงจะคืนเงิน* หรือเปลี่ยนเป็นหลังอื่นที่ขนาด และราคาลดลงมา

2. สัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด

3. สัญญาซื้อขาย

เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ โดยมีชื่อเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ดังนั้น ผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายจะเป็นวันที่พร้อมชำระเงินหรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

ดังนั้นในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง อาจต้องทำสัญญากันถึง 3 ครั้ง แต่สัญญาครั้งสุดท้าย ถือเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด นั่นก็คือ “สัญญาซื้อขาย” ที่จะทำให้เรามีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านนั่นเอง