มาตรการผ่อนคลาย LTV ปี 2568 ที่ควรรู้
- ระยะเวลาบังคับใช้ 1 พฤษภาคม 2568 - 30 มิถุนายน 2569 (ระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน)
- สัดส่วนการกู้ สามารถกู้ได้สูงสุด 100% ของราคาบ้าน (ไม่ต้องวางเงินดาวน์)
- การลดหย่อนค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลดลงเหลือเพียง 0.01% (จากปกติ 1%)
LTV คืออะไร?
LTV หรือ Loan to Value คือ อัตราส่วนระหว่างวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้านหรือคอนโดที่ซื้อ) แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
วิธีคำนวณ LTV
ตัวอย่างการคำนวณแบบง่าย ๆ
Ex.1 ซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท (LTV 80%)
- มูลค่าบ้าน 2,000,000 บาท
- LTV ที่ธนาคารกำหนดคือ 80%
- วงเงินกู้ที่ได้รับ 2,000,000 × 80% = 1,600,000 บาท
- เงินดาวน์ที่ต้องจ่าย: 2,000,000 - 1,600,000 = 400,000 บาท
Ex.2 ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท (LTV 90%)
- มูลค่าคอนโด 3,000,000 บาท
- LTV ที่ธนาคารกำหนด: 90%
- วงเงินกู้ที่ได้รับ: 3,000,000 × 90% = 2,700,000 บาท
- เงินดาวน์ที่ต้องจ่าย: 3,000,000 - 2,700,000 = 300,000 บาท
Ex.3 ภายใต้มาตรการผ่อนคลาย LTV (LTV 100%)
- มูลค่าบ้าน: 2,000,000 บาท
- LTV ที่ได้รับการผ่อนคลาย: 100%
- วงเงินกู้ที่ได้รับ: 2,000,000 × 100% = 2,000,000 บาท
- เงินดาวน์ที่ต้องจ่าย: 0 บาท (ไม่ต้องวางเงินดาวน์)
เปรียบเทียบมาตรการ LTV ก่อนและหลังการผ่อนคลาย
มาตรการก่อนการผ่อนคลาย
บ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
- บ้านหลังแรก กู้ได้ 100% (บวกเพิ่ม 10% สำหรับเฟอร์นิเจอร์)
- บ้านหลังที่ 2
- ผ่อนหลังแรกมากกว่า 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 10% (LTV 90%)
- ผ่อนหลังแรกน้อยกว่า 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% (LTV 80%)
- บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 30% (LTV 70%)
บ้านหรือคอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาท
- บ้านหลังแรก ต้องวางเงินดาวน์ 10% (LTV 90%)
- บ้านหลังที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% (LTV 80%)
- บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 30% (LTV 70%)
มาตรการหลังการผ่อนคลาย (1 พ.ค. 2568 - 30 มิ.ย. 2569)
- ทุกกรณี สามารถกู้ได้สูงสุด 100% ของราคาบ้านหรือคอนโด (LTV 100%) ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก หลังที่สอง หรือหลังต่อๆ ไป และไม่ว่าราคาบ้านจะเท่าใด
- ค่าธรรมเนียม ลดลงเหลือเพียง 0.01% จากปกติ 1% ทั้งค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
ทำไมการซื้อบ้านในช่วงนี้จึงคุ้มค่าแก่การลงทุน?
1. ประหยัดเงินดาวน์
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีราคาเฉลี่ยประมาณ 3-5 ล้านบาท การไม่ต้องวางเงินดาวน์ทำให้ประหยัดได้ประมาณ 300,000-500,000 บาท
2. ประหยัดค่าธรรมเนียม
กรณีที่กู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
- ค่าธรรมเนียมการโอนปกติ (1%): 30,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอนหลังลดหย่อน (0.01%): 300 บาท
- ประหยัดได้ 29,700 บาท
3. โอกาสทางการลงทุน
ตามข้อมูลจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ราคาที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ต่อปี การซื้อในช่วงที่มีมาตรการสนับสนุนจึงเป็นโอกาสดีในการลงทุน
4. ลดภาระเงินก้อนใหญ่ในช่วงเริ่มต้น
สำหรับผู้มีรายได้ประจำแต่มีเงินออมไม่มาก มาตรการนี้ช่วยให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องรอเก็บเงินดาวน์เป็นเวลานาน
5. ได้ประโยชน์แฝงจากการแข่งขันของสถาบันการเงิน
ในช่วงมาตรการพิเศษ สถาบันการเงินมักมีโปรโมชั่นพิเศษเพิ่มเติม เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ฟรีค่าประเมิน หรือของแถมอื่นๆ ตามข้อมูลจากสมาคมธนาคารไทย
ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ
1. ความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว
แม้ไม่ต้องวางเงินดาวน์ แต่ต้องมั่นใจว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
2. อัตราดอกเบี้ยในอนาคต
ควรวางแผนรับมือกับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
3. คุณภาพของที่อยู่อาศัย
ไม่ควรรีบตัดสินใจซื้อเพียงเพราะมีมาตรการสนับสนุน ต้องพิจารณาคุณภาพและความเหมาะสมของที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ
มาตรการผ่อนคลาย LTV และลดหย่อนค่าธรรมเนียมของธนาคารแห่งประเทศไทยนับเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีรายได้ประจำแต่มีเงินออมไม่มาก การสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าและเสียค่าธรรมเนียมในอัตราที่ต่ำมากช่วยลดภาระทางการเงินในช่วงเริ่มต้นได้อย่างมาก
อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุนระยะยาว ผู้สนใจควรศึกษาเงื่อนไขให้ละเอียด วางแผนการเงินให้รอบคอบ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ เพื่อให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืนนะครับ
