พาสำรวจมาตรการ LTV ใหม่จากรัฐบาล โอกาสทองสำหรับผู้ต้องการมีบ้าน
ภาครัฐได้ออกมาตรการสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ผ่านการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ซึ่งนับเป็นข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านในช่วงนี้ โดยมาตรการเหล่านี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569
LTV แท้จริงแล้วคืออะไรกัน?
LTV หรือ Loan to Value คือ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน โดยคำนวณจากวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติหารด้วยราคาประเมินหลักประกัน (บ้าน) คูณด้วย 100 เพื่อแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ค่า LTV ยิ่งสูง ผู้กู้ยิ่งสามารถกู้เงินได้มากขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ซึ่งหมายถึงภาระเงินดาวน์ที่น้อยลง
มาตรการ LTV ใหม่ กู้ได้เต็ม 100%
ภายใต้มาตรการใหม่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อนุญาตให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกสามารถกู้ได้เต็ม 100% ของราคาประเมิน ไม่ว่าบ้านจะมีมูลค่าต่ำกว่าหรือสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งแตกต่างจากเกณฑ์เดิมที่กำหนดให้บ้านมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทกู้ได้เพียง 90% เท่านั้น
นอกจากนี้ ผู้กู้ยังสามารถกู้เพิ่มเติมเพื่อการตกแต่งหรือซ่อมแซมได้อีกไม่เกิน 10% ของมูลค่าหลักประกัน ทำให้ในบางกรณี ผู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถได้วงเงินกู้รวมสูงถึง 110% ของมูลค่าบ้าน
การลด LTV สำหรับกรณีการ "กู้ร่วม"
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือการยกเว้นการนับภาระหนี้สำหรับผู้ที่เคยกู้ร่วมซื้อบ้านแต่ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด ซึ่งตามเกณฑ์เดิม การกู้ร่วมซื้อบ้านไม่ว่าจะมีชื่อในโฉนดหรือไม่ก็ตาม จะถูกนับเป็นภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมทุกคน เช่น หากคุณเคยกู้ร่วมกับพ่อแม่หรือญาติเพื่อซื้อบ้าน แต่ไม่มีชื่อในโฉนด ภายใต้หลักเกณฑ์ใหม่นี้ เมื่อคุณต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง คุณจะยังคงได้รับสิทธิ์ LTV เต็ม 100% เสมือนเป็นผู้กู้รายใหม่ ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสให้ประชาชนสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น
มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01%
เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยิ่งขึ้น รัฐบาลได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น ซึ่งเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายอย่างมาก เช่น ถ้าหากคุณซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ก่อนที่จะมีมาตรการนี้ ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์ 100,000 บาท และค่าจดจำนอง 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 150,000 บาท แต่ภายใต้มาตรการใหม่ ผู้ซื้อจะจ่ายเพียง 500 บาท และ 250 บาท ตามลำดับ รวมเป็นเงินเพียง 750 บาทเท่านั้น ซึ่งจะประหยัดไปได้ถึง 149,250 บาทเลยทีเดียวครับ
ใครได้ประโยชน์จากมาตรการนี้? มาตรการเหล่านี้เอื้อประโยชน์โดยตรงต่อ
1. ผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรก สามารถกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน ลดภาระเงินดาวน์
2. ผู้ที่เคยกู้ร่วมแต่ไม่มีชื่อในโฉนด ยังคงได้รับสิทธิ์กู้ซื้อบ้านในฐานะผู้กู้รายแรก
3. ผู้มีกำลังซื้อจำกัด การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่
4. ผู้ที่รอจังหวะเหมาะสมในการซื้อบ้าน มาตรการนี้มีกำหนดระยะเวลาชัดเจน จึงเป็นโอกาสทองในการตัดสินใจ
ข้อควรพิจารณา ก่อนใช้ตัดสินใจขอสินเชื่อ แม้มาตรการเหล่านี้จะเปิดโอกาสให้การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น แต่ผู้บริโภคควรพิจารณาปัจจัยสำคัญดังนี้
1.ความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว การกู้เต็ม 100% หมายถึงภาระหนี้ที่สูงขึ้น ผู้กู้ควรประเมินความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
2. อัตราดอกเบี้ย ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายสถาบันการเงิน เนื่องจากมีผลต่อภาระการผ่อนชำระตลอดอายุสัญญา
3. ระยะเวลาของมาตรการ มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น ผู้ที่สนใจควรวางแผนการซื้อและขอสินเชื่อให้ทันเวลา
ดังนั้น มาตรการ LTV ใหม่และการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ถือเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรกและผู้ที่เคยกู้ร่วมแต่ไม่มีชื่อในโฉนด การกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้านและการลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% ช่วยลดภาระทางการเงินอย่างมีนัยสำคัญ ฉะนั้นแล้ว ถ้าหากใครสนใจก็ควรพิจารณาความพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ และควรดำเนินการภายในระยะเวลาที่รัฐกำหนด (1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569) เพื่อได้รับประโยชน์สูงสุดของตัวคุณเอง และอย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงิน หรือสถาบันการเงินที่ให้บริการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อรับข้อมูลที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของแต่ละคนด้วยนะครับ
