ส่องวิธีการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์ ดูยังไงให้ขายง่าย
ใครที่เป็นนายหน้าปัญหาเรื่องของการขายทรัพย์ไม่ออก ถือเป็นปัญหาที่ทำให้คิดไม่ตกจริง ๆ คงไม่มีนายหน้าคนไหนอยากจะถือทรัพย์ไว้นาน ๆ หรือต้องเปิดบ้านเพื่อหาผู้ซื้อด้วยทรัพย์เดิม ๆ บ่อย ๆ
ทางออกก็คือ ต้องรู้จักวิธีการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์กันเสียก่อน ว่าขายยากหรือขายง่าย ซึ่งมีวิธีการวิเคราะห์ และการดูว่าทรัพย์ไหนถูกหรือแพง ด้วยหลักการต่อไปนี้
วิธีการดูว่าอสังหาฯ ถูกหรือแพง
1. ดูทำเลของทรัพย์
อันดับแรกเลยก็คือ การดูทำเล เพราะทำเลถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาทรัพย์สูงขึ้นได้ในระยะยาว ถ้าคุณมีทรัพย์อยู่ใจกลางเมือง ถึงแม้จะมีสภาพเก่าและโทรม แต่ด้วยตัวทำเลก็จะทำให้คุณสามารถปล่อยขายหรือเปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงอยู่ดี
2. ดูผลตอบแทนการเช่าของทรัพย์
อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่ได้ ควรต้องได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยที่กู้มาซื้อคอนโดฯ ห้องนี้อย่างน้อย 2% ขึ้นไป จึงจะถือว่าน่าลงทุนในทรัพย์ที่เป็นคอนโด
รวมไปถึงการนำไปเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโดฯ ใจกลางกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันอยู่ในระดับ 5-7%
3. ดูราคาซื้อขายที่ผ่านมาของทรัพย์สินในบริเวณนั้น
สอบถามจากเพื่อนบ้าน นิติบุคคล หรือนายหน้าที่ชำนาญในบริเวณนั้น ๆ ว่าเฉลี่ยแล้วราคาของทรัพย์อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ เพื่อที่จะประเมินและวิเคราะห์ว่า ทรัพย์ที่รับมาถือนั้นมีราคาสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปหรือไม่
ทรัพย์ประเภทบ้าน
ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮาส์ นายหน้าสามารถใช้เกณฑ์ในการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์ได้เลยด้วย Checklist ดังนี้
สำหรับบ้านก็ต้องประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์จากภาพรวมของราคาภายในโครงการเดียวกัน เพื่อให้เห็นแนวโน้มของการซื้อ-ขายในราคาตลาดที่พอจะสู้ได้
2.เปรียบเทียบพื้นที่ ตารางวา
การที่คนจะซื้อบ้านต้องดูพื้นที่ใช้สอยว่ามีขนาดเท่าไหร่ นายหน้าควรเตรียมข้อมูลให้พร้อม บางเคสควรเข้าไปทำการวัดพื้นที่ให้แน่ใจ หรืออาจจะดูจากโฉนดที่ดินเพิ่มเติมได้
3.ทำเลที่ตั้งของบ้าน
การที่มีบ้านอยู่ต้นซอย ดีกว่าซอยลึก ๆ แน่นอน ดังนั้นก่อนรับทรัพย์มาทำการตลาดควรที่จะเข้าไปตรวจสอบว่า อยู่ช่วงไหนของโครงการจะดีที่สุด
4.ทิศ
ไม่ควรเลือกทรัพย์ที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตก เนื่องจากเป็นทิศรับแดดทำให้บ้านร้อน
5.บ้านเลขที่
บางคนเป็นสายดวง ดูกันถึงบ้านเลขที่ หากบ้านเลขที่ดีด้วย ก็อาจจะเป็นอีกจุดหนึ่งที่กลายเป็นจุดขายได้เลย
6.อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกไหม
บางคนอยากได้บ้านที่อยู่ใกล้ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม สนามเด็กเล่น ฟิตเนส ฯลฯ นายหน้าอาจจะต้องประเมินเรื่องเหล่านี้เพิ่มเติมเข้าไปด้วย
7.การต่อเติมของบ้าน
การจะปล่อยทรัพย์มือสองให้ขายได้ง่าย ถ้ามีการรีโนเวทหรือต่อเติมมาพร้อมแล้ว ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจเลือกทรัพย์นั้น ๆ
ทรัพย์ประเภทที่ดิน
สำหรับสิ่งที่ต้องใช้ในการประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์ประเภทที่ดินที่สำคัญ ได้แก่
1.หน้าที่ดินที่ติดถนน
แนะนำให้ประเมินดูที่ดินที่เป็นหน้ากว้าง ยิ่งกว้างยิ่งดี เพราะไม่มีข้อจำกัดในการใช้สอย ทำให้ขายออกได้ง่าย
2.ถนนหน้าที่ดิน
ควรเป็นถนนหน้ากว้าง เช่น ถนนกว้าง 10 เมตร ย่อมดีกว่า ถนน 4 เมตร และที่สำคัญการที่ที่ดินจะเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดินได้นั้น ถนนหน้าที่ดินจะต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร (รถสวนไปกลับได้) ถ้าหากถนนหน้าที่ดินไม่กว้างอาจจะทำให้ขายยาก และราคายังต่ำอีกด้วย
3.ประเภทถนน
เช่น ถนนเป็นถนนคอนกรีตหรือถนนลูกรัง หากเป็นถนนลูกรังอาจทำให้ราคาตกลงได้เช่นกัน
4.ทรงของที่ดิน
สำหรับที่ดินทรงสามเหลี่ยม หรือทรงตัว L จะมีจุดด้อยกว่าที่ดินหน้ากว้าง เนื่องจากเนื้อที่ดูจำกัด การใช้งานก็จำกัดกว่าที่ดินหน้ากว้าง คนจึงไม่นิยมซื้อกัน
5.การถมที่ดิน
สำหรับคนที่จะซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างอะไรสักอย่าง หากที่ดินที่คุณดูแลอยู่มีการถมที่มาแล้ว สามารถใช้เป็นจุดเด่นหนึ่งในการโฆษณาได้เลย
6.ผังที่ดิน
ในเรื่องของผังที่ดินเป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกันที่ทำให้ที่ดินนั้นขายง่ายหรือไม่ ถ้าต้องการให้ที่ดินที่คุณดูแลอยู่ขายง่ายควรเลือกประเมินที่ดินในเขตสีแดง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมเป็นหลัก
สรุป
การวิเคราะห์และประเมินทรัพย์ เป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญของการขายที่เรียกได้ว่าสามารถตัดสินชี้ชะตาว่า คุณจะสามารถขายทรัพย์นี้ได้หรือไม่ จะต้องขายถูกหรือแพงกว่าราคาตลาด ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับความขยัน ความใส่ใจ และความสามารถในการหาทรัพย์ที่ตรงกับ Checklist มาไว้ในมือให้ได้มากที่สุด รับรองว่าจะช่วยให้คุณปิดการขายได้ง่ายแน่นอน
ที่มา : dotproperty
ข่าวดีสำหรับคนอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ
บางกอก แอสเซทฯ เปิดอบรมคอร์ส “ก้าวแรกสู่นายหน้าอสังหาฯ ยุคใหม่” ประจำทุกอาทิตย์ที่ 2 และ 3 ของเดือน เรามีวิทยากรที่พร้อมถ่ายทอดความรู้ และประสบการณ์ตรง ของนายหน้าอสังหาฯ ให้ทุกคนเรียนรู้ได้ฟรี ๆ !!
สิ่งที่คุณจะได้รับในการอบรม
1.โอกาสที่จะประสบความสำเร็จในอาชีพนายหน้ายุคดิจิตอล
2.การสร้างรายได้อย่างมั่นคงแบบไม่จำกัดของอาชีพนายหน้า
3.เริ่มต้นสู่ความสำเร็จด้วยการเป็นนายหน้าสังกัด Bangkok Asset
