สินเชื่อบ้านมือสอง vs สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง แตกต่างกันยังไง
สินเชื่อบ้านมีหลายประเภท แต่ละประเภทจะแตกต่างกันไปตามจุดประสงค์ของการใช้สินเชื่อและเงื่อนไขของธนาคาร สำหรับสินเชื่อบางประเภทอาจครอบคลุมการซื้อ สร้าง และซ่อมแซม บางประเภทเป็นสินเชื่อที่ตั้งขึ้นมาเพื่อนักลงทุนหรือผู้ประกอบการ และบางสินเชื่อก็เป็นสินเชื่อบ้านมือสองโดยเฉพาะ
ในบทความนี้เราจะมาทำความรู้จัก “สินเชื่อบ้านมือสอง” กันว่า มีความแตกต่างจากสินเชื่อบ้านมือหนึ่งอย่างไร พร้อมกับคำแนะนำและข้อควรรู้ในการกู้สินเชื่อบ้านมือสองกัน
สินเชื่อบ้านมือสอง คืออะไร
สินเชื่อบ้านมือสอง คือ เงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ ต้องเป็น “สินทรัพย์มือสอง” ทั้งซื้อผ่านเจ้าของสินทรัพย์โดยตรงหรือผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยการกู้และชำระจะเหมือนกับสินเชื่อบ้านโดยทั่วไป
สินเชื่อบ้านมือสอง vs สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง แตกต่างกันยังไง
แนวคิดของสินเชื่อบ้านมือสองไม่ได้แตกต่างอะไรกับสินเชื่อบ้านมือหนึ่ง ซึ่งถูกเรียกรวมกันว่า “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อแตกต่างระหว่างสินเชื่อบ้านมือสองและสินเชื่อบ้านมือหนึ่งอยู่ ได้แก่
จุดประสงค์ สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง คือ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเพื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง ซื้อที่ดิน หรือเพื่อก่อสร้างบ้านใหม่ ในขณะที่สินเชื่อบ้านมือสองก่อตั้งขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเท่านั้น
วงเงินอนุมัติสูงสุด สินเชื่อบ้านมือหนึ่งส่วนใหญ่แล้ว จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้ 100% ของราคาประเมินหรือตามรายการค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง (BOQ: Bill of Quantity) ในกรณีกู้เพื่อสร้าง ในขณะที่สินเชื่อบ้านมือสองอาจขอวงเงินสูงสุดได้ไม่เกิน 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ธนาคารมักจะเลือกราคาที่ต่ำกว่า) ตามความสามารถและคุณบัติของผู้ขอสินเชื่อ
โดยสรุปแล้ว สินเชื่อบ้านมือสองและสินเชื่อบ้านปกติจะต่างกันที่จุดประสงค์ว่าจะซื้อสินทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสองและวงเงินที่ธนาคารจะอนุมัติให้ที่แตกต่างกัน ทั้งนี้ ก็มีอีกคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัย นั่นคือ
จะซื้อบ้านมือสองด้วยสินเชื่อบ้านมือหนึ่งได้ไหม
สำหรับคำถามนี้ ต้องทำความเข้าใจว่า จริง ๆ แล้ว ไม่มี “สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง” หากแต่เป็น “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” เท่านั้น ซึ่งแต่ละสินเชื่อจากแต่ละธนาคารจะระบุเงื่อนไขและจุดประสงค์ของสินเชื่อไว้ ว่าครอบคลุมการซื้อบ้านมือสองหรือไม่ และอาจใช้เกณฑ์ในการพิจารณาวงเงินอนุมัติต่างกันไป
ดังนั้น จึงตอบได้ว่า “ทั้งทำได้และทำไม่ได้” หากต้องการขอสินเชื่อสำหรับซื้อบ้านมือสอง ผู้ขอสินเชื่อควรศึกษาเงื่อนไขของสินเชื่อจากธนาคารให้รอบคอบ ดูว่าครอบคลุมจุดประสงค์การซื้อบ้านหรือไม่
7 ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจขอสินเชื่อบ้านมือสอง
สำหรับผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อบ้านมือสอง เนื่องจากมีบางรายละเอียดที่แตกต่างจากการขอสินเชื่อบ้านทั่วไป ทำให้การเตรียมตัวบางขั้นตอนแตกต่างกันออกไปด้วย ต่อไปนี้ คือ ข้อควรรู้พร้อมคำแนะนำก่อนที่คุณจะตัดสินใจของสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสอง
1. สินเชื่อบ้านมือสองไม่ได้วงเงินเต็ม 100%
สำหรับสินเชื่อบ้านมือสอง ธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเท่านั้น แตกต่างจากสินเชื่อบ้านมือหนึ่งที่มีโอกาสได้วงเงินเต็มจำนวน 100% ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อด้วย
โดยสาเหตุอาจมาจากปัจจัยหลายอย่าง เช่น ค่าเสื่อมสภาพ ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองของแต่ละธนาคาร เป็นต้น ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง จึงควรสำรองเงินส่วนที่ขาดจากสินเชื่อไว้
อย่างไรก็ตาม สำหรับสินเชื่อบ้านมือสองของบางธนาคารอาจให้วงเงินได้สูงถึง 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แต่อาจจะมีเพดานของวงเงินสูงสุด เช่น ไม่เกิน 3,000,000 บาท เป็นต้น และอาจมีข้อจำกัดคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อเพิ่มเติม เช่น เป็นผู้มีรายได้ 20,000 บาท ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 35,000 บาท เป็นต้น
2. การซื้อบ้านมือสองไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้
เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจะซื้อจะขายบ้านเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการวางเงินดาวน์เพื่อรับประกันสัญญาและเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับกรณีการผ่อนดาวน์บ้าน มักจะเกิดจากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่ยังสร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่เสร็จ ซึ่งอาจผ่อนได้นานตั้งแต่ 6 เดือน-1 ปี หรือนานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสัญญา
แต่สำหรับการซื้อบ้านมือสองนั้น ผู้ซื้อจะไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ ดังนั้นหากต้องการซื้อบ้านมือสอง จึงต้องเตรียมเงินดาวน์บ้านไว้ก่อน ตั้งแต่ 5-20 % ของราคาซื้อขายบ้าน สำหรับวันที่นัดไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์
3. การซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนมากกว่า
ขั้นตอนการซื้อขายบ้านมือสอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อบ้านมือสอง มีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าการซื้อบ้านใหม่ที่ต้องทำความเข้าใจ
-ขั้นตอนก่อนขอสินเชื่อ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเจรจาเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายเอง แล้วผู้ขอสินเชื่อจะต้องขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย พร้อมนำสัญญาจะซื้อจะขายไปทำเรื่องขอสินเชื่อบ้านมือสองกับธนาคาร หลังจากนั้น ธนาคารจะเข้าไปประเมินราคาบ้านของผู้ขาย ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ และพิจารณาอนุมัติวงเงิน
-กรณีบ้านติดจำนองกับธนาคารอื่น เจ้าของสินทรัพย์หรือผู้ขายจะต้องดำเนินเรื่องไถ่ถอนจำนองกับธนาคารที่ติดจำนองอยู่ก่อน เพื่อให้ธนาคารฝั่งผู้ขอสินเชื่อสามารถรับจำนองต่อได้
-ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารจะต้องทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้สำเร็จภายในวันเดียว เพื่อที่ผู้ซื้อจะสามารถนำบ้านไปจำนองต่อกับธนาคารที่ขอสินเชื่อได้ รวมไปถึงทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้านรวมทั้งมิเตอร์น้ำ – ไฟ ให้เรียบร้อย การซื้อขายจึงจะเสร็จสมบูรณ์
ทั้งนี้ หากผู้ซื้อติดต่อซื้อขายผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ นายหน้าฯ จะสามารถให้คำแนะนำ รวมไปถึงอำนวยความสะดวกในการซื้อ-ขายให้ได้
4. ควรตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้ดี
การซื้อขายบ้าน นอกจากราคาของสินทรัพย์แล้ว ยังมีค่าดำเนินการต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งเป็นภาระของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบรวมกัน ในขั้นตอนการทำสัญญาจึงควรตกลงให้แล้วเสร็จว่าค่าใช้จ่ายส่วนใดฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งชำระกันเท่าไร ค่าใช้จ่ายเหล่านั้น ได้แก่
-ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระได้ตามตกลง)
-ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
-ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
-ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)
ทั้งนี้ ฝ่ายผู้ซื้ออาจเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายข้างต้นทั้งหมดโดยบวกกับราคาสินทรัพย์ หรืออาจตกลงชำระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
5. ซื้อบ้านมือสองอาจมีปัญหาเรื่องการฟ้องขับไล่
การซื้อบ้านมือสองในบางกรณี บ้านที่ได้อาจเป็นบ้านที่ยังมีคนอาศัยอยู่ซึ่งไม่ใช่เจ้าของทรัพย์ (เช่น ผู้เช่า) หรือในบางกรณีที่ผู้ซื้อได้บ้านราคาถูกมาจากการประมูลบ้านที่ถูกยึดมาจากกรมบังคับคดี ผู้ซื้ออาจเจอปัญหาผู้อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายที่อยู่ ทำให้ย้ายเข้ามาอยู่ได้ล่าช้าอาจนำไปสู่การฟ้องขับไล่ได้ และการขอสินเชื่อบ้านมือสองก็จะไม่สามารถทำได้ จนกว่าคดีความจะสิ้นสุดและสามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้
6. “ทรัพย์สินรอการขาย” บ้านมือสองจากธนาคาร
“ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ NPA (Non-Performing Assets) คือ บ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำหรับอยู่อาศัยอื่นๆ ที่ถูกธนาคารยึดมาจากเจ้าของเดิม เนื่องจากไม่สามารถผ่อนชำระให้กับธนาคารได้ หรือธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี
โดยธนาคารที่มีบ้านมือสองประเภท NPA จะต้องการปล่อยทรัพย์ประเภทนี้ออก จึงมักจะมีราคาย่อมเยากว่าบ้านมือสองทั่วไป นอกจากนี้ หากซื้อบ้านมือสองกับธนาคารก็มักจะได้สิทธิพิเศษ และการอำนวยความสะดวกในการขอสินเชื่อบ้านมือสองอีกด้วย
7. ควรเตรียมเงินสำหรับค่าซ่อมแซมบ้าน
สำหรับการซื้อบ้านมือสอง นอกจากค่าดาวน์ 5-20% ที่ควรเตรียมให้พร้อมแล้ว ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสำรองสำหรับการปรับปรุง ต่อเติม หรือซ่อมแซมบ้านไว้ด้วย เพราะบ้านที่ได้จะเป็นบ้านในสภาพที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว และสินเชื่อบ้านมือสองไม่รวมวัตถุประสงค์การซ่อมแซมและต่อเติม
ก่อนตัดสินใจซื้อและทำสัญญาจึงควรสำรวจสภาพของบ้านให้ดีก่อน แต่ถ้าหากตรวจสอบสภาพบ้านดีแล้ว ไม่มีส่วนที่ต้องซ่อมแซม ก็อาจเผื่อเงินส่วนนี้ไว้เพียงเล็กน้อยสำหรับกรณีที่จำเป็นเท่านั้น
สินเชื่อบ้านมือสองจาก ธอส. วงเงินกู้สูงสุดได้ถึง 100%
ธอส. มีโครงการสินเชื่อต่างๆ ที่ครอบคลุมทุกวัตถุประสงค์เรื่องบ้าน รวมไปถึง “สินเชื่อบ้านมือสอง” ซึ่งสินเชื่อบ้านมือสองของ ธอส. นั้น แตกต่างจากสินเชื่อบ้านมือสองของหลายธนาคาร เพราะสามารถให้วงเงินกู้สูงสุดได้ถึง 100% และให้ระยะเวลากู้ได้ยาวนานถึง 40 ปี ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้
ที่มา : blog.ghbank.co.th
บทความที่เกี่ยวข้อง
