10 ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองฉบับเข้าใจง่าย
บ้านมือสองมีขั้นตอนการซื้อ ที่กระบวนการค่อนข้างเยอะ หากซื้อกับคนทั่วไปจะต้องดำเนินการขั้นตอนยุ่งยากทั้งหมดเอง เพราะไม่มีเจ้าหน้าที่คอยอำนวยความสะดวกทุกขั้นตอนให้เหมือนที่บางกอก แอสเซทฯ แต่เราสรุปคู่มือการซื้อบ้านมือสองสั้นๆ 10 ขั้นตอนมาฝากทุกคนด้วยครับ
1. ประเมินความพร้อมด้านการเงิน (กู้ได้เท่าไหร่/ผ่อนไหวมั้ย)
ก่อนที่จะวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดฯมือนั้นต้องประเมิณความสามารถในการกู้ และผ่อนไหวเท่าไหนเป็นอันดับแรก
เกณฑ์ทั่วไปที่ใช้ก็คือเงินงวดที่ผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนกำหนดไว้ 35-40% ของรายได้สุทธิ (ส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้สุทธิ) เช่น ถ้ามีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน ศักยภาพในการผ่อนชำระคือ 16,000-17,000 บาทต่อเดือน และค่ากลางในการคำนวณอัตราผ่อนชำระก็คือวงเงิน 1 ล้านบาท จะมีอัตราผ่อนชำระประมาณ 7,000-8,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นถ้ามีรายได้ 40,000 บาท วงเงินสินเชื่อที่จะได้โดยประมาณก็คือ 17,000÷7,000 = 2.5 ล้านบาท
กรณีวงเงินที่ได้รับน้อยกว่าที่ต้องการ ทางเลือกที่พอทำได้คือต้องหาผู้กู้ร่วม หรือไม่ก็ต้องหาเงินส่วนตัวมาเพิ่ม
2. มีเงินออม 20-30%
หลังจากรู้ว่าเรามีความสามารถกู้และผ่อนไหวเท่าไหร่แล้ว เรื่องสำคัญถัดมาคือเงินออมอย่างน้อย 20% ของราคาบ้านที่ต้องการ และควรเผื่อค่าปรับปรุงบ้านไว้ส่วนหนึ่งด้วย
*แต่ถ้าซื้อบ้านกับบางกอก แอสเซทฯ คุณจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดๆในการรีโนเวทบ้าน เพราะเราทำมาให้เหมือนบ้านใหม่พร้อมอยู่
3.เลือกซื้อบ้านมือสองจากที่ไหนบ้าง
3.1 ซื้อบ้านจาก “เจ้าของขายเอง”
กรณีซื้อจากเจ้าของโดยตรงนั้นเราจะต่อรองราคาได้ทันทีมีการติดต่อที่ง่าย ไม่ต้องคุยหลายส่วนให้เสียเวลา
3.2 ซื้อบ้านจากธนาคาร (NPA)
ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารหมายถึงบ้านที่ยึดมาจากลูกหนี้เดิมที่ผิดชำระ ในกรณีนี้บ้านจะมีราคาถูกว่าทั่วไป เพราะธนาคารผู้เป็นเจ้าหนี้ก็อยากได้คนที่ต้องการบ้านนั้นมาเป็นลูกหนี้รายต่อไปไวๆ
สิ่งที่ต้องระวัง ตรวจสอบก่อนว่าเจ้าของเดิมย้ายออกหรือยัง ถ้ายังธนาคารต้องเป็นฝ่ายจัดการให้เราก่อน
3.3 เข้าประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี
นอกจากทรัพย์จากธนาคารที่ราคาถูกแล้วยังมีจากกรมบังคับคดี อีกทางเลือกที่คนยังเข้าถึงไม่เยอะ เพราะเป็นบ้านที่อยู่ในคดีฟ้องร้อง
สิ่งที่ต้องระวัง เช่นเดียวกับการซื้อจากธนาคารคือการตรวจสอบว่ามีคนอาศัยอยู่หรือเปล่า มีคดีค้างคาอยู่ในลำดับไหนแล้วเราต้องรู้ที่มาที่ไปทั้งหมดก่อน
3.4 ซื้อบ้านจากนายหน้า (Agent, Broker)
ถ้าติดต่อผ่านนายหน้า หรือตัวแทนขายที่เป็นบริษัทเช่นที่บางกอก แอสเซทฯ จะมีข้อมูลบ้านหลายหลังอยู่ในมืออยู่แล้ว มีโอกาสได้บ้านที่ถูกใจ ประหยัดเวลาไปได้เยอะ เพราะตัวแทนมีการดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมทั้งนิติกรรมด้วย
สิ่งที่ต้องระวัง คือการยืนยันตัวของนายหน้าและเจ้าของบ้านตัวจริง วันที่ทำสัญญาต้องดูให้ดีว่าโฉนดนั้นชื่อตรงกับคยที่เราคุยไหม ถ้าตรงถึงจะทำสัญญา
4. เลือกโครงการ (จากทำเล ราคา แบบบ้าน งบประมาณ)
ต้องเลือกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทไหน เช่น คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว โดยให้เลือกไว้เป็นตัวเลือกอย่างน้อย 3-4 โครงการเพื่อเปรียบเทียบ แล้วเลือกจากโครงการที่ถูกใจที่สุดและเหมาะสมที่สุด
5. ติดต่อขอดูบ้าน
หลังจากเลือกบ้านหรือคอนโดฯได้แล้ว ให้นัดติดต่อขอดูบ้านจากเจ้าของหรือตัวแทนขาย จากนั้นคุยเรื่องการต่อรองราคา
6. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
ขอดูเอกสารหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด ควรตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ พร้อมบัตรประชาชน ก่อนการจัดทำสัญญา
ถ้าเป็นบ้านสร้างเองบนที่ดินส่วนบุคคล ควรตรวจสอบให้ดีว่า บ้านกับที่ดินเป็นชื่อบุคคลเดียวกันไหม ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ถูกต้องหรือไม่
7. ตรวจสอบข้อมูลทางกฏหมาย
ตรวจสอบเรื่องการเวนคืนที่ดิน ถ้าอยู่ในเขตเสี่ยง เช่น อยู่ใกล้พื้นที่ของหน่วยงานรัฐ รัฐวิสาหกิจ กรมทางหลวง ถนนสายใหม่ๆ เป็นต้น
ตรวจดูข้อมูลว่าติดภาระจำนองหรือไม่ เพราะการซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จะติดจำนองจากธนาคารเดิม ต้องทำการไถ่ถอนจำนองมาก่อน แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในส่วนนี้บางกอก แอสเซทฯ มีทีมงานตรวจสอบก่อนนำบ้านมาขาย ปลอดภัยแน่นอน
ถ้าเป็นคอนโดฯ ต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียมต่างๆรวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ ว่ามีการจัดการที่ดีไหม และมีการค้างค่าส่วนกลางจากเจ้าของเดิมหรือไม่ ถ้ามีต้องชำระและขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล ซึ่งบางเคสต้องจ่ายย้อนหลังเป็นปีอาจจะไม่คุ้มที่จะซื้อมาก็เป็นได้
8. ตกลงราคา ทำสัญญาซื้อขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ และเงินส่วนที่เหลือจะชำระตอนไหน โดยผู้ขายมักจะกำหนดระยะเวลาการชำระเงินส่วนที่เหลือ ซึ่งหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนดผู้ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำ
ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเราสามารถทำขึ้นมาเอง หรือใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่มีอยู่ โดยดาวน์โหลดได้ตามเว็บไซต์ และเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อย ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้
และต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ใครเป็นคนออก หรือออกคนละครึ่ง ควรตกลงไว้แต่แรก
9. ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
10. นัดโอนบ้าน ณ กรมที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อบ้าน โดยผู้ซื้อ ผู้ขายและผู้ให้กู้จะไปเจอกันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ควรคุยให้จบตั้งแต่ข้อ 8. แล้ว หลังจากนี้ผู้ซื้อก็จะมีสภาพเป็นลูกหนี้ของธนาคาร และทำการผ่อนชำระหนี้ไปจนกว่าจะหมดหนี้เป็นอันว่ามีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
ซึ่งในส่วนนี้บางกอก แอสเซทฯ มีเจ้าหน้าที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้ทุกขั้นตอนตั้งแต่แรกจนถึงวันโอนฯ เลยครับ
