รู้จักสีผังเมือง เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

08 ธันวาคม 2564

สีผังเมืองเรื่องควรรู้ก่อนจะซื้อบ้าน ในทุกๆ จังหวัดจะมีการกำหนดและจัดสรรผังเมืองเอาไว้ โดยแบ่งแยกออกเป็นโซนไล่ตามสี แต่ละสีจะบอกได้ว่า เป็นพื้นที่แบบไหน ใช้ทำอะไรได้บ้าง ถ้าใครมีแพลนจะซื้อบ้าน ลองมาเช็กสีผังเมืองกันก่อนดีกว่า เพื่อความปลอดภัยของพื้นที่รอบบ้านและเพื่อให้ทราบถึงศักยภาพการพัฒนา ซึ่งส่งผลต่อราคาที่ดินของเราในอนาคตได้

กฎหมายผังเมือง

กฎหมายผังเมืองในประเทศไทย มีขึ้นเพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ ให้เป็นระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน หากไม่มีกฎหมายผังเมืองแล้วจะเกิดปัญหา เช่น ชุมชนแออัด อากาศเป็นพิษ หรือไม่มีที่ดินเหลือทำเกษตร

โดยกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าพื้นที่ไหนสร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูง ประชาชนทั่วไปสามารถเปิดดูกฎหมายกันได้ที่ เว็ปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง

ความหมายของสีผังเมือง

1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย

แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น และมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10

- สีเหลือง ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ตั้งในทำเลแถบชานเมือง กำกับด้วยรหัสตั้งแต่ ย.1–ย.4 เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง โดยที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ส่วนที่ดิน ย.3 เป็นต้นไปสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ด้านที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

- สีส้ม ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

- สีน้ำตาล ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูงตามเฉดสีเข้มสุด แน่นอนว่านี่คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง โครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งต่างๆ จึงผุดกลางใจเมือง ทั้งคอนโดมิเนียม และเรสซิเดนส์

ความแตกต่างคือ ย.8 จะเน้นให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ฟากรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ส่วน ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

- สีแดง มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น รหัสกำกับมีตั้งแต่ พ.1-พ.5 แตกต่างกันไปตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง

โดย พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก พ.3 ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น

ส่วนที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ตบท้ายด้วย พ.5 ด้วยจุดประสงค์ที่ใหญ่และกว้างขึ้น จึงให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

- สีม่วง รหัสคือ อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต ส่วน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้มี 2 แบบ คือ

- สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มุ่งสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม รหัสกำกับมีตั้งแต่ ก.1 – ก.3 โดยพื้นที่ ก.1 มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัย ส่วน ก.3 จะส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเลด้วย

- สีเขียว เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม รหัส ก.4 และ ก.5 มุ่งส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย

- สีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ รหัสกำกับคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์มุ่งอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

- สีน้ำเงิน รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น

ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ โดยที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน ได้มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม

รู้จักสีผังเมือง เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้าน-01.jpg