10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2564
ราคา ขายที่ดิน ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะที่ดินถือเป็นปัจจัยสำคัญทั้งของการก่อสร้างบ้านใหม่ และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างโครงการบ้านแนวราบ หรือคอนโด ลองมาดูว่าในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินแพงสุดอยู่ในทำเลไหน พร้อมจับตาแนวโน้มปัจจุบันที่ราคาที่ดินลดลงในรอบ 10 ปี จากการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดขนาดเฉลี่ยประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 มีดังนี้
10 ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2564
1. สยามสแควร์ ราคาที่ดินตารางวาละ 3.3 ล้านบาท
2. ถนนวิทยุ ราคาที่ดินตารางวาละ 2.75 ล้านบาท
3. ถนนสุขุมวิท ราคาที่ดินตารางวาละ 2.73 ล้านบาท
4. สุขุมวิท 21 ราคาที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท
5. สีลม ราคาที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท
6. สาทร ราคาที่ดินตารางวาละ 2.2 ล้านบาท
7. เยาวราช ราคาที่ดินตารางวาละ 1.75 ล้านบาท
8. สุขุมวิท-เอกมัย ราคาที่ดินตารางวาละ 1.7 ล้านบาท
9. พญาไท ราคาที่ดินตารางวาละ 1.55 ล้านบาท
10. พระรามที่ 4-บ่อนไก่ ราคาที่ดินตารางวาละ 1.55 ล้านบาท
ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด (ขนาด 4 ไร่เช่นกัน) ซึ่งส่วนมากอยู่รอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 มีดังนี้
1. เลียบคลอง 13 กม.5 ราคาที่ดินตารางวาละ 3,400 บาท
2. ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ราคาที่ดินตารางวาละ 7,000 บาท
3. มอเตอร์เวย์ กม.34 ราคาที่ดินตารางวาละ 8,000 บาท
4. กาญจนาภิเษก กม.8 (บางขัน-วังน้อย) ราคาที่ดินตารางวาละ 8,800 บาท
5. สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ ราคาที่ดินตารางวาละ 9,000 บาท
6. ลำต้อยติ่ง ราคาที่ดินตารางวาละ 9,000 บาท
7. เลียบคลองรพีพัฒน์ ราคาที่ดินตารางวาละ 9,300 บาท
8. รังสิต-วังน้อย ราคาที่ดินตารางวาละ 9,500 บาท
9. กาญจนาภิเษก กม.27 (ลำลูกกา) ราคาที่ดินตารางวาละ 10,000 บาท
10. ประชาสำราญ ราคาที่ดินตารางวาละ 10,000 บาท
ส่วนบริเวณที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในสัดส่วนสูงสุด ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน หรืออยู่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ดังนี้
1. ห้างบิ๊กซีลาดพร้าว (โรงเรียนปานะพันธ์ (เดิม) ราคาที่ดินตารางวาละ 700,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.7%
2. สตรีวิทยา 2 (ลาดพร้าว 71) ราคาที่ดินตารางวาละ 140,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.7%
3. วิภาวดี-จตุจักร ราคาที่ดินตารางวาละ 580,000 บาท เพิ่มขึ้น 16.0%
4. รามคำแหง สะพานสูง ราคาที่ดินตารางวาละ 125,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.7%
5. โชคชัย 4 ราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.4%
6. เกษตร-นวมินทร์ 2 ราคาที่ดินตารางวาละ 230,000 บาท เพิ่มขึ้น 15.0%
7. แจ้งวัฒนะ ราคาที่ดินตารางวาละ 310,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.8%
8. พหลโยธิน-เสนานิคม ราคาที่ดินตารางวาละ 550,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.6%
9. พหลโยธิน กม.33 ราคาที่ดินตารางวาละ 80,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.3%
10. รามอินทรา กม.11.4 ราคาที่ดินตารางวาละ 160,000 บาท เพิ่มขึ้น 14.3%
สำหรับในปี 2564 คาดว่า ราคาที่ดินใจกลางเมืองแทบจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้น แตกต่างจากในช่วงปี 2562-2563 ที่ยังมีการปรับเพิ่มขึ้นบ้าง สาเหตุหลักมาจากผลกระทบของโควิด-19 ส่วนในปี 2565-2666 คาดว่า ราคาที่ดินใจกลางเมือง จะเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5%
ดัชนีราคาที่ดินลดลงในรอบ 10 ปี
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 ลดลงอยู่ที่ 2.2% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเป็นการลดลงครั้งแรกตั้งแต่ปี 2555 ที่เริ่มมีการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่า แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ดัชนีราคาที่ดินเปล่ายังคงเพิ่มขึ้น 11.2% แต่ถือเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าย้อนหลังไป 5 ปี (2559-2563) ที่อยู่ประมาณ 17.7% ต่อไตรมาส
การชะลอตัวและการปรับลดลงของราคาที่ดินเป็นผลมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องในหลายพื้นที่ และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่เป็นไปอย่างช้า ๆ นอกจากนี้ การลดลงของดัชนีราคายังสอดคล้องกับยอดการซื้อขายที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ลดลง 13.3% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวโดยอาจมีการซื้อที่ดินสะสมไว้น้อยลง โดยจะเป็นการซื้อที่ดินใหม่ตามวัตถุประสงค์มากกว่าที่จะซื้อเก็บไว้
เช็ก 5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นสูงสุด
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ทำเลที่มีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นมากในไตรมาส 1 ปี 2564 ส่วนใหญ่ยังคงเป็นที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ได้แก่
1. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางแค-พุทธมณฑล สาย 4
โครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 38.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ ที่มีการปรับดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เส้นทางสายนี้เป็นแนวรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่เปิดให้บริการแล้ว
2. รถไฟฟ้าสายสีทอง ธนบุรี-ประชาธิปก รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ
โครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง ธนบุรี-ประชาธิปก และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วนโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 3 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 35.9% YoY
3. รถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)
เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวม ณ 30 เมษายน 2564 อยู่ที่ 81.03% มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 35.7% YoY
4. รถไฟฟ้า MRT ที่เปิดให้บริการแล้ว และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง
รถไฟฟ้า MRT ที่เปิดให้บริการแล้ว และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-หัวลำโพง ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ทั้งสองโครงการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 35.1% YoY
5. รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท
เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 34.0% YoY
อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นสัญญาณที่ราคาที่ดินที่ลดลงจากการเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าย้อนหลังไป 5 ปี (2559-2563) ที่อยู่ประมาณ 17.7% ต่อไตรมาส และการที่ดัชนีราคาที่ดินลดลง 2.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรก ตั้งแต่เริ่มมีการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2555
การชะลอตัวและการปรับลดลงของราคาที่ดินเป็นไตรมาสแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 เป็นผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ
ทั้งนี้ ภาวะการลดลงของดัชนีที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ยังถูกสะท้อนจำนวนความต้องการซื้อขายที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 13.3% เมื่อเทียบกับปี 2562 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัว โดยอาจมีการซื้อที่ดินสะสมไว้น้อยลง และมีการซื้อที่ดินใหม่เพื่อใช้ตามวัตถุประสงค์มากกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้รอการพัฒนาในอนาคต
9 ทำเลราคาที่ดินขยับขึ้น รับอานิสงส์แนวราบโต
จากข้อมูลของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลใน ปี 2563 ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 29% เหตุผลส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาทำแนวราบเพิ่มขึ้น โดยโซนที่ราคาที่ดินขึ้นไปสูงสุดคือ
1. รามคำแหง-วงแหวนพระราม 9-อ่อนนุช ราคาอยู่ที่ 91,775 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 56,944 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นถึง 61%
2. อุดมสุข-วงแหวนตะวันออก-บางนาตราด ราคาอยู่ที่ 165,044 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 105,400 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 57%
3. พระราม 2-บางบอน-เอกชัย ราคาอยู่ที่ 62,708 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 40,400 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 55%
4. สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ-สวนธนบุรีรมย์ ราคาอยู่ที่ 49,390 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 38,097 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 30%
5. ราชพฤกษ์-เพชรเกษม-ปิ่นเกล้า-นครอินทร์ ราคาอยู่ที่ 67,385 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 53,184 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 27%
6. รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์ -ชัยพฤกษ์ ราคาอยู่ที่ 43,375 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 34,850 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 24%
7. เลียบด่วน-เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา ราคาอยู่ที่ 102,209 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 97,135 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 5%
8. วัชรพล-สุขภิบาล5-เพิ่มสิน-สายไหม ราคาอยู่ที่ 59,539 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 57,428 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 4%
9. เทพารักษ์-บางพลี-ศรีนครินทร์ ราคาอยู่ที่ 51,050 บาทต่อตารางวา จากเดิมราคา 50,745 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 1%
