5 ข้อควรรู้ ก่อนขอกู้เงินซื้อบ้าน ในยุคที่ธนาคารค่อนข้างรัดกุม
"กู้ไม่ผ่าน" คำสั้นๆ ที่พังทลายความฝันของคนหลายคน เนื่องด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำจากวิกฤตโควิด-19 และการปรับเงื่อนไขการปล่อยกู้ของธนาคารแห่งชาติ ที่ก่อนหน้านี้เกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ธนาคารจึงต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แต่ถึงอย่างไร ธนาคารก็ต้องหารายได้จากปล่อยเงินกู้ เพราะนั่นคือธุรกิจของเขา เพียงแต่จะคัดเลือกลูกค้ามากขึ้น แล้วจะทำอย่างไรให้คุณเป็นผู้ที่ถูกเลือก...?
เราจึงสรุปออกมาเป็น 5 ข้อควรรู้ สำหรับคนขอกู้เงินซื้อบ้านในยุคที่ธนาคารค่อนข้างรัดกุม
1. ธนาคารนับจำนวนสินเชื่อ
พอพูดถึงการขอกู้ คนมักจะไปคิดถึงยอดหนี้ต่อรายได้ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นนั้น ควรนับจำนวนสินเชื่อที่มีก่อนเพราะถ้าจำนวนเกิน “ต่อให้รายได้เยอะก็กู้ไม่ผ่าน”
สำหรับเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารจะยอมปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้เรานำไปซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อเพื่อลงทุน แต่สำหรับคนที่ซื้อบ้านหลายหลัง เพื่อวางแผนสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า หรือ ขายต่อ จะทำให้ธนาคารสงสัยว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแน่นอน หากธนาคารปล่อยกู้ ก็จะโดนดอกเบี้ย และการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่ามาก เมื่อก่อนอาจให้ได้ 5-7 สินเชื่อ แต่สมัยนี้ถ้าคุณไม่ใช่ลูกค้าประจำหรือมีเครดิตดีจริงๆ ยากที่ธนาคารจะยอมปล่อยเกิน 3 สินเชื่อ ...3 สินเชื่อนะครับ ไม่ใช่ 3 หลัง!
ถ้าใครอยากซื้อได้หลายหลังก็สามารถทำได้อย่างเช่น ถ้าซื้อ 2 หลังแล้วยื่นกู้พร้อมกัน จะนับเป็น 1 สินเชื่อ (วิธีนี้เหมาะกับนักลงทุน) ส่วนถ้าใครพลาดกู้ทีละหลังจนเต็ม 3 สินเชื่อไปแล้ว แต่อยากให้จำนวนลดลง แก้ได้ง่ายๆ เพียงทำ Refinance พร้อมกัน เพื่อให้บ้าน 3 หลังไปอยู่ในสินเชื่อเดียวกัน แต่มีเงื่อนไขคือสินเชื่อต้องอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป
จำนวนสินเชื่ออาจไม่สำคัญสำหรับคนทั่วไปที่ไม่ได้ซื้อบ้านหลายหลัง แต่สำคัญมากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นควรวางแผนไว้ให้ดีตั้งแต่หลังแรกจะช่วยได้มาก
2. ยอดผ่อนต่อรายได้สำคัญ (DSR: Debt Service Ratio)
เรื่องนี้เหมือนเป็นเรื่องทั่วไปที่ทุกคนรับรู้ แต่ส่วนที่ไม่รู้คือเท่าไหร่ถึงเรียกว่าเยอะ? ปัจจุบันธนาคารหลายแหล่งยอมปล่อยให้เราผ่อนได้ถึง 70% หรือแม้แต่ 100% ของรายได้
สมมุติว่าคุณมีรายได้ 20,000 บาท
ธนาคารให้คุณมีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 70%
เท่ากับ 20,000 X 70% = 14,000 บาท
แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าต้องผ่อนเท่าไหร่? ทั้งที่ยังไม่ได้ทำกู้เลย มีสูตรจำง่ายๆ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท แต่อย่าลืมว่าภาระผ่อนคิดจากภาระรวม เช่น ถ้าคุณกำลังผ่อนรถอยู่ คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้น้อยลง ธนาคารจึงต้องให้เราเซ็นต์ใบเปิดเผยยอดหนี้เครดิตบูโรตอนขอกู้ เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบ
สำหรับคนทั่วไปแนะนำว่าอย่าให้ภาระผ่อนถึง 70% เลย ต่อให้ธนาคารยอมปล่อยกู้ รายได้ที่เหลือหลังหักค่าผ่อนแค่ 30% คุณจะเผชิญกับสภาพคล่องรายเดือน แนะนำให้ไม่เกิน 50% กำลังดี ลองคำนวณ % ภาระผ่อน ก่อนจองซื้อบ้านหรือคอนโดทุกครั้ง จะลดปัญหากู้ไม่ผ่านได้เยอะ
3. เงินเก็บมีผลมาก
กรณีการขอกู้ 100% ของราคาบ้าน สิ่งแรกที่ธนาคารจะสงสัยคือ "ผู้กู้เป็นคนไม่มีวินัยทางการเงิน แล้วขอกู้ 100% เพื่อจับเสือมือเปล่า หรือไม่" ตรงนี้เองที่เงินเก็บจะเป็นประโยชน์ เพราะเป็นเครื่องมือยืนยันว่าเรามีวินัยทางการเงิน
ทำไมธนาคารต้องมาสนใจเรื่องนี้? เพราะธนาคารอยากมั่นใจว่าจะได้เงินคืน ซึ่งการปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีวินัยทางการเงินแบบ 100% นั้นเสี่ยงมาก เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เงินเก็บก็ไม่มี จะเอาที่ไหนมาผ่อน ต่อให้เอาบ้านไปขายทอดตลาดก็ยังไม่พอคืนเงินที่กู้ไป
ธนาคารจะเอาเงินเก็บเราไปไหม? คำตอบคือ เอาไปไม่ได้ ตราบเท่าที่เราไม่ได้เซ็นต์เอาเงินส่วนนี้มาค้ำประกัน ธนาคารแค่มีสิทธิขอดูว่าเรามีเงินเก็บจริงไหมเท่านั้น
4. กรณียื่นรอบแรกไม่ผ่าน สินเชื่อสามารถขออุทธรณ์ได้
การยื่นรอบแรกถ้าไม่ผ่าน พนักงานสินเชื่อจะสามารถบอกได้ว่าไม่ผ่านเพราะอะไร ถ้าเราสามารถหาเอกสารมาปิดประเด็นนั้นได้ การยื่นอุทรณ์ของเราก็จะได้รับการอนุมัติ ยกตัวอย่าง ถ้ากู้ไม่ผ่านเพราะจำนวนสินเชื่อเยอะเกินไป ธนาคารเกรงว่าจะเป็นการลงทุน เราสามารถเซ็นต์เอกสารเพิ่มเติมเพื่อยืนยันว่าบ้านนี้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยได้
ถ้าใครกู้ไม่ผ่านแล้วอยากได้จริงๆ ลองถามหาประเด็นที่ทำให้ไม่ผ่านแล้วจัดการและยื่นอุทรณ์ได้เลย
5. พนักงานสินเชื่อเก่ง และรู้ช่องทาง คือหัวใจสำคัญ
การทำกู้โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก พนักงานสินเชื่อต้องเขียนใบคำขอ พร้อมระบุเรื่องราวความจำเป็นด้วย ซึ่งพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถจะรู้ว่าต้องทำอย่างไรและต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มเติม ถึงจะได้รับการอนุมัติ รวมไปถึงสามารถรู้ผลได้ภายในไม่กี่วัน
ใครที่จำนวนสินเชื่อและภาระผ่อนไม่ได้เยอะ แต่กู้ไม่ผ่าน ลองเดินเข้าธนาคาร พนักงานสินเชื่อเก่งๆ จะสามารถทำให้คุณได้เงินกู้แน่นอน แม้แต่ธนาคารเดียวกันคนละสาขา บางครั้งยังได้ผลไม่เหมือนกันเลย
สำหรับนักลงทุน พนักงานสินเชื่อที่เก่งส่งผลต่อการลงทุนของเรามาก นอกจากจะทำให้โอกาสอนุมัติเพิ่มขึ้นแล้ว บางครั้งยังช่วยให้ดอกเบี้ยลดลง หรือกู้ 100% โดยที่ไม่ต้องทำประกันอีกด้วย
ในโลกของการเงิน ทุกอย่างเจรจาได้ พนักงานสินเชื่อตัวจริงจะสามารถช่วยหาทางทะลุข้อจำกัดบางอย่าง (แบบถูกกฏหมาย) รวมถึงจำนวนสินเชื่อ DSR และการยื่นอุทรณ์ ที่พูดถึงในข้อก่อนหน้าได้อีกด้วย
สำหรับคนที่กำลังหา ซื้อบ้าน คุณควรศึกษาว่าธนาคารเค้าประเมินเราแบบไหนครับ
ความรู้ 5 ข้อนี้ จะทำให้คุณขอกู้ผ่านง่ายขึ้น ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน อย่าไปตกใจกับข่าว "ธนาคารไม่ปล่อยกู้แล้ว" เราแค่ต้องรู้ใจธนาคารครับ!
หากสนใจซื้อบ้านโทรมาที่ บางกอก แอสเซทฯ ได้นะครับ ทีมงานเราพร้อมให้คำปรึกษา อำนวยความสะดวกเรื่องเอกสาร ยื่นกู้ให้ได้ทุกธนาคาร ฟรีไม่มีค่าใช้จ่ายครับ
ที่มา : www.livinginsider.com
