บ้านหลังที่คุณอยู่ทุกวัน อาจกลายเป็นรายได้ให้คุณในอนาคต

ในวันที่เรายังมีแรงทำงาน บ้านคือที่พักพิง และสัญลักษณ์ของความมั่นคงในชีวิต แต่เมื่อกาลเวลาผ่านไป บ้านหลังเดิมอาจกลายเป็นที่พึ่งพาของคุณได้มากกว่านั้น เพราะบ้านถือเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้เราใช้จ่ายในช่วงที่รายได้ประจำเริ่มหายไป หรือก็คือ “วัยเกษียน” นั่นเองครับ

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ซึ่งหมายความว่าประชากรกว่า 1 ใน 5 จะมีอายุเกิน 60 ปี และนั่นก็ทำให้หลายครอบครัวเริ่มตระหนักว่า เงินออม และบำนาญที่มี อาจไม่พอสำหรับการใช้ชีวิตในวัยเกษียณ ซึ่งหนึ่งในเครื่องมือทางการเงินที่เริ่มถูกนำขึ้นมาพูดถึงเพื่อแก้ปัญหาเหล่านี้ คือ “Reverse Mortgage” หรือ สินเชื่อที่สามารถเปลี่ยนบ้านให้กลายเป็นเงินได้นั่นเองครับ

แต่ก็ยังมีหลายคน ที่เข้าใจผิดเกี่ยวกับสินเชื่อประเภทนี้อยู่ บางคนคิดว่าทำแล้วจะเสียบ้าน หรือ ธนาคารยึดบ้านไป ทั้งที่จริง ๆ แล้ว Reverse Mortgage อยู่ภายใต้การกำกับดูแลอย่างรอบคอบของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้สูงอายุ และเปิดโอกาสให้ทรัพย์สินที่มีอยู่ถูกใช้ประโยชน์ได้อย่างมีคุณค่ามากที่สุด

วันนี้ Bangkok Assets จึงอยากชวนคุณมาทำความเข้าใจว่า Reverse Mortgage จริง ๆ แล้วคืออะไร ทำไมถึงกลายเป็นเรื่องสำคัญกับสังคมสูงวัยไทย และทำไมคนรุ่นใหม่อย่างเรา ๆ ควรรู้จักสินเชื่อประเภทนี้ไว้ตั้งแต่วันนี้

เมื่อพูดถึงสังคมสูงวัย หลายคนอาจนึกถึงภาพผู้สูงอายุที่ใช้ชีวิตสงบ ๆ หลังเกษียณ แต่ในความจริง ตัวเลขกลับสะท้อนความท้าทายมากมาย จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ คนไทยจำนวนไม่น้อยมีเงินออมไม่ถึง 1 ล้านบาทก่อนเกษียณ และกว่า 298 คนในกลุ่มตัวอย่างยอมรับว่าเงินออมไม่พอใช้จ่ายในบั้นปลายชีวิต...

ในแนวคิดของ The Five Pillar Framework จากธนาคารโลก หนึ่งในเสาหลักสำคัญของความมั่นคงทางการเงินคือทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น บ้านที่อยู่อาศัย ซึ่งสามารถแปลงเป็นรายได้ได้หากมีเครื่องมือทางการเงินที่เหมาะสม และนั่นคือบทบาทของ Reverse Mortgage สินเชื่อ RM จึงไม่ใช่เพียงผลิตภัณฑ์ทางการเงิน แต่คือทางออกเชิงสังคม สำหรับประเทศที่กำลังเข้าสู่ยุคสูงวัยอย่างเต็มตัว

Reverse Mortgage คือสินเชื่อที่ให้ผู้สูงอายุซึ่ง “มีบ้านเป็นของตัวเองและปลอดภาระ” สามารถนำบ้านมาจดจำนองกับธนาคาร เพื่อรับเงินทยอยจ่ายเป็นรายเดือน หรือรับเป็นเงินก้อนตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน โดยที่เจ้าของบ้าน ยังคงอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดิมได้จนกว่าจะเสียชีวิตหรือครบสัญญา

ในประเทศไทย ปัจจุบันมีสถาบันการเงินที่ให้บริการ RM เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และ ธนาคารออมสิน โดยผู้กู้ต้องมีอายุระหว่าง 6080 ปี และบ้านต้องปลอดหนี้ และสิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ Reverse Mortgage ไม่ใช่การขายบ้าน ผู้กู้ไม่ได้สูญเสียกรรมสิทธิ์ และทายาทยังสามารถ “ไถ่ถอนบ้านคืน” ได้ภายในเวลาที่กำหนดหลังผู้กู้เสียชีวิต เพียงชำระหนี้ที่เหลือคืนให้ธนาคาร

แม้ Reverse Mortgage จะมีประโยชน์ในเชิงโครงสร้างสังคม แต่ในทางปฏิบัติ โครงการนี้ยังไม่แพร่หลายเท่าที่ควร ส่วนหนึ่งมาจาก ความเข้าใจของประชาชนที่ยังต่ำ  ผลสำรวจพบว่า 91.12% ของกลุ่มวัยทำงานไม่รู้จักสินเชื่อ R ทำให้การเข้าถึงผลิตภัณฑ์ยังจำกัดอยู่ในกลุ่มเล็ก

อีกอุปสรรคคือ ค่านิยมทางวัฒนธรรมของคนไทย ที่เชื่อว่า “บ้านคือมรดกของลูกหลาน” การนำบ้านไปจำนองแม้จะเพื่อสร้างรายได้ก็ยังเป็นเรื่องที่หลายครอบครัวรู้สึกขัดใจ บางคนมองว่าเป็น “การเอาทรัพย์สินครอบครัวไปแลกเงิน” มากกว่า “การใช้ทรัพย์สินเพื่อดูแลชีวิตตนเองในยามชรา”

กลุ่มที่แสดงความสนใจใน Reverse Mortgage มากที่สุดกลับไม่ใช่คนที่รู้จักโครงการอยู่แล้ว แต่คือ กลุ่มที่เพิ่งได้รับข้อมูลครั้งแรก โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่มีบ้านแต่ไม่มีรายได้ประจำ หรือ เงินออมไม่เพียงพอ

นอกจากนี้ยังมีกลุ่ม ข้าราชการบำนาญ และ ผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ที่เริ่มเห็นว่า RM ช่วยให้พวกเขามีรายได้ต่อเนื่องโดยไม่ต้องพึ่งพาลูกหลานมากนัก ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดการใช้ทรัพย์สินเพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต

จากผลสำรวจความคิดเห็น ผู้คนให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลักในการตัดสินใจใช้ Reverse Mortgage คือ

- อัตราดอกเบี้ยของโครงการ (69.86%)

- วงเงินสินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (LTV) (66.82%)

ในแง่ของการรับเงิน ผู้กู้ส่วนใหญ่ชอบรูปแบบทยอยรับเป็นงวดรายเดือนมากกว่าเงินก้อน เพราะรู้สึกว่าช่วยบริหารรายจ่ายได้ต่อเนื่อง และมั่นคงกว่า

มาตรการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย

หนึ่งในเหตุผลสำคัญที่ทำให้ Reverse Mortgage น่าเชื่อถือ คือ การกำกับดูแลอย่างเข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

1. คุ้มครองสิทธิผู้กู้

ธปท. กำหนดให้ธนาคารต้องเปิดเผยข้อมูลอย่างโปร่งใส เช่น เงื่อนไขสัญญา อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาการกู้ และสิทธิของผู้กู้ รวมถึงต้องใช้ภาษาที่เข้าใจง่าย เพื่อให้ผู้สูงอายุและครอบครัวสามารถตัดสินใจอย่างรอบคอบ

2. กำหนดอายุและมูลค่าหลักประกัน

ผู้กู้ต้องมีอายุ 60-80 ปี และบ้านต้องปลอดภาระหนี้ โดยธปท. ยังควบคุม อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (LTV) ให้เหมาะสมกับอายุผู้กู้ เพื่อป้องกันหนี้เกินมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต

3. คุ้มครองทายาท

หากผู้กู้เสียชีวิต ทายาทยังมีสิทธิไถ่ถอนบ้านคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยชำระหนี้ที่เหลือคืนให้ธนาคาร เพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้งในครอบครัวและรักษาทรัพย์สินไว้

4. ส่งเสริมความรู้ทางการเงิน

ธปท. ทำงานร่วมกับหน่วยงานภาครัฐและธนาคารรัฐ เช่น ธอส. และออมสิน เพื่อให้ความรู้เรื่องการวางแผนเกษียณและสินเชื่อ RM ผ่านกิจกรรมและช่องทางออนไลน์ โดยมุ่งให้กลุ่มคนรุ่นใหม่เข้าใจและเปิดใจต่อเครื่องมือนี้มากขึ้น

Reverse Mortgage ไม่ได้เป็นเพียงสินเชื่อทางเลือก แต่เป็น “เครื่องมือวางแผนชีวิต” ที่ช่วยให้ผู้สูงอายุมีรายได้และคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การผลักดันให้ RM เติบโตจำเป็นต้องอาศัย นโยบายที่เข้าใจมนุษย์ มากพอ ไม่ใช่แค่การออกผลิตภัณฑ์ แต่ต้องสื่อสารให้ตรงกลุ่ม เช่น

- คนใกล้เกษียณ

- ข้าราชการบำนาญ

- กลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำที่มีบ้านเป็นของตนเอง

สถาบันการเงินสามารถจัดกิจกรรมให้ความรู้ หรือเปิดช่องทางให้ลูกค้าปรึกษาฟรีก่อนตัดสินใจ ขณะเดียวกัน ภาครัฐอาจพิจารณาปรับอัตราดอกเบี้ยหรือวงเงิน LTV ให้ดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้สินเชื่อประเภทนี้เข้าถึงประชาชนได้จริง

 “บ้าน” อาจไม่ได้มีค่าเพียงแค่สิ่งที่ส่งต่อให้ลูกหลาน แต่ยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถ “ดูแลเจ้าของบ้านเอง” ในยามเกษียนได้ด้วย ในยุคที่เราทุกคนต้องวางแผนชีวิตล่วงหน้า การรู้จักเครื่องมืออย่าง Reverse Mortgage ไม่ได้หมายถึงการเตรียมตัวว่าจะต้องเกษียนเร็วขึ้น แต่มันคือการเตรียมตัวให้ชีวิตหลังเกษียณยังคงมั่นคง และเพิ่มอิสระให้กับชีวิตวัยเกษียนของคุณได้มีความสุขมากขึ้นนั่นเองครับ